Mon premier investissement : Achat d’un immeuble de rapport

Etant amené à me déplacer pratiquement tous les ans de régions en régions pour mon travail de professeur, la question de m’acheter un bien pour y vivre en tant que résidence principale ne s’est pas poser à moi. Il était clair que je voulais investir mais le problème était de savoir dans quoi : un appartement ? une place de parking ? un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble de rapport ?

Il est vrai qu’il est peu commun d’acheter un immeuble de rapport dès son premier achat immobilier. Mais pourtant, ce n’est pas plus dur que d’acheter une place de parking. Les étapes de l’achat d’un bien immobilier sont toujours les mêmes, qu’il s’agisse d’acheter un immeuble de rapport, un appartement ou une mais. Certains peuvent se dire qu’il vaut mieux commencer petit pour se faire la main et ensuite voire plus gros. Je respecte cette façon de voir les choses bien que pour ma part je ne souhaitais pas investir du temps dans des recherches de biens immobiliers me rapportant que quelques dizaines d’euros par mois, typiquement une place de parking. De plus, le temps consacré à la recherche d’une bonne affaire immobilière est le même quel que soit le bien recherché, donc autant chercher quelque chose qui permette d’obtenir un cashflow important dès le début !

Il y a beaucoup d’avantages à acheter un immeuble de rapport, pour connaître les 8 plus importants cliquez ici !

Par où commencer ?

A partir du moment où je me suis décidé à acheter un immeuble de rapport et le jour où j’ai trouvé mon bien, il s’est écoulé 3 mois. Pendant ces 3 mois j’ai recherché de façon très active, c’est-à-dire tous les jours, un bien qui correspondait à mes critères.
Mes recherches ont été de 2 natures : J’ai d’abord visité énormément d’immeubles de rapport via agence dans le but d’apprendre avec des professionnels des choses que j’ignorai concernant les immeubles. Et j’ai aussi effectué énormément de recherches sur internet, sur des sites d’annonces immobilières comme leboncoin.fr par exemple. J’ai aussi eu la chance de suivre une multitude de formations pour approfondir mes connaissances.
Je pense que le principal, pour avancer dans ses projets, est d’apprendre tout en passant à l’action. Mettre en action ce que l’on vient d’apprendre est, selon moi, la meilleure façon de comprendre ce que l’on apprend et de se l’approprier. De plus en passant à l’action, en allant visiter des biens immobiliers en compagnie d’agents immobiliers, on acquiert une très grande expérience du terrain. Au fur et à mesure des visites on apprend à aller directement à l’essentiel et on peut, en très peu de temps, savoir s’il s’agit d’une bonne affaire ou pas.

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J’ai trouvé mon immeuble sur le site leboncoin.fr

L’annonce a été mise en ligne le vendredi 1er novembre 2013. Les propriétaires ont eu deux visites de leur immeuble durant le week-end et elles ont débouché sur deux offres d’achats !

J’ai été le troisième a visité ce bien. Sachant qu’il y avait déjà des offres d’achat et que d’autres visites étaient déjà programmées j’ai décidé de faire une offre d’achat au prix demandé, soit 198.000€. Je n’ai pas voulu négocier car je savais que le bien était largement sous-estimé, d’au moins 20%, et que je n’étais pas le seul sur l’affaire !
Il faut parfois prendre des décisions très rapides. Pour cela il faut savoir exactement ce que l’on veut mais aussi ce qui est encore plus important ce que l’on ne veut pas !
J’ai toujours fait mes recherches dans une optique très claire : investir dans un bien qui rapporte déjà de l’argent tous les mois, sans qu’il y ait de travaux à faire et des locataires déjà en place. C’est vrai que c’est beaucoup demandé, mais quand on veut on peut !
Aujourd’hui, je sais qu’il est possible de faire des opérations encore plus rentables en investissant dans des biens à rénover totalement et sans aucun locataire. Donc c’est ce que je recherche pour mon deuxième investissement. Je vous tiendrai au courant de l’avancement !

Plans de mon immeuble de rapport

Il s’agit d’un bien constitué de 9 appartements et d’un local commercial.

Au RDC : Il y a le local commercial de 60m² et un appartement T2 de 40m² environ.

acheter un immeuble de rapport

plan du RDC

Au 1er étage : Il y a un studio de 16m², un studio de 17m², un F1 bis de 24 m² et un F1 bis de 28m².

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Au 2ème étage : Il ya un studio de 16m², un studio de 17m², un F1 bis de 24 m² et un F1 bis de 28m².

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plan du 1er et du 2ème étages

Les anciens propriétaires ont toujours réussit à louer tous les appartements avec très peu de vacances locatives. Cependant, pour mon calcul de rentabilité j’ai compté deux mois de vacances locatives comme je dédie mes 8 « petits » appartements exclusivement à des étudiants. En sachant qu’en moyenne depuis 10 ans, les anciens propriétaires ont eu moins d’un mois de vacances locatives par an en fonctionnant sur les mêmes critères que moi, deux mois de vacances locatives c’est beaucoup.
Malgré ces critères le rendement associé à ce bien est très bonLe cashflow mensuel est d’environ 1400€. Je détaillerai dans un prochain article tous les chiffres associés à cet investissement.

Est-ce que l’investissement dans un immeuble de rapport vous tente ?
Est-ce que vous seriez prêt à acheter un immeuble de rapport ?