acheter un immeuble de rapport

Mon premier investissement : Achat d’un immeuble de rapport

lionnel

Etant amené à me déplacer pratiquement tous les ans de régions en régions pour mon travail de professeur, la question de m’acheter un bien pour y vivre en tant que résidence principale ne s’est pas poser à moi. Il était clair que je voulais investir mais le problème était de savoir dans quoi : un appartement ? une place de parking ? un immeuble de rapport ?

 

Acheter un immeuble de rapport ?

Il est vrai qu’il est peu commun d’acheter un immeuble de rapport dès son premier achat immobilier. Mais pourtant, ce n’est pas plus dur que d’acheter une place de parking. Les étapes de l’achat d’un bien immobilier sont toujours les mêmes, qu’il s’agisse d’acheter un immeuble de rapport, un appartement ou une mais. Certains peuvent se dire qu’il vaut mieux commencer petit pour se faire la main et ensuite voire plus gros. Je respecte cette façon de voir les choses bien que pour ma part je ne souhaitais pas investir du temps dans des recherches de biens immobiliers me rapportant que quelques dizaines d’euros par mois, typiquement une place de parking. De plus, le temps consacré à la recherche d’une bonne affaire immobilière est le même quel que soit le bien recherché, donc autant chercher quelque chose qui permette d’obtenir un cashflow important dès le début !

Il y a beaucoup d’avantages à acheter un immeuble de rapport, pour connaître les 8 plus importants cliquez ici !

 

Par où commencer ?

A partir du moment où je me suis décidé à acheter un immeuble de rapport et le jour où j’ai trouvé mon bien, il s’est écoulé 3 mois. Pendant ces 3 mois j’ai recherché de façon très active, c’est-à-dire tous les jours, un bien qui correspondait à mes critères.
Mes recherches ont été de 2 natures : J’ai d’abord visité énormément d’immeubles de rapport via agence dans le but d’apprendre avec des professionnels des choses que j’ignorai concernant les immeubles. Et j’ai aussi effectué énormément de recherches sur internet, sur des sites d’annonces immobilières comme leboncoin.fr par exemple. J’ai aussi eu la chance de suivre une multitude de formations pour approfondir mes connaissances.
Je pense que le principal, pour avancer dans ses projets, est d’apprendre tout en passant à l’action. Mettre en action ce que l’on vient d’apprendre est, selon moi, la meilleure façon de comprendre ce que l’on apprend et de se l’approprier. De plus en passant à l’action, en allant visiter des biens immobiliers en compagnie d’agents immobiliers, on acquiert une très grande expérience du terrain. Au fur et à mesure des visites on apprend à aller directement à l’essentiel et on peut, en très peu de temps, savoir s’il s’agit d’une bonne affaire ou pas.

 

J’ai trouvé mon immeuble sur le site leboncoin.fr

L’annonce a été mise en ligne le vendredi 1er novembre 2013. Les propriétaires ont eu deux visites de leur immeuble durant le week-end et elles ont débouché sur deux offres d’achats !

J’ai été le troisième a visité ce bien. Sachant qu’il y avait déjà des offres d’achat et que d’autres visites étaient déjà programmées j’ai décidé de faire une offre d’achat au prix demandé, soit 198.000€. Je n’ai pas voulu négocier car je savais que le bien était largement sous-estimé, d’au moins 20%, et que je n’étais pas le seul sur l’affaire !
Il faut parfois prendre des décisions très rapides. Pour cela il faut savoir exactement ce que l’on veut mais aussi ce qui est encore plus important ce que l’on ne veut pas !
J’ai toujours fait mes recherches dans une optique très claire : investir dans un bien qui rapporte déjà de l’argent tous les mois, sans qu’il y ait de travaux à faire et des locataires déjà en place. C’est vrai que c’est beaucoup demandé, mais quand on veut on peut !
Aujourd’hui, je sais qu’il est possible de faire des opérations encore plus rentables en investissant dans des biens à rénover totalement et sans aucun locataire. Donc c’est ce que je recherche pour mon deuxième investissement. Je vous tiendrai au courant de l’avancement !

 

Plans de mon immeuble de rapport

Il s’agit d’un bien constitué de 9 appartements et d’un local commercial.

Au RDC : Il y a le local commercial de 60m² et un appartement T2 de 40m² environ.

acheter un immeuble de rapport

plan du RDC

 

Au 1er étage : Il y a un studio de 16m², un studio de 17m², un F1 bis de 24 m² et un F1 bis de 28m².

Au 2ème étage : Il ya un studio de 16m², un studio de 17m², un F1 bis de 24 m² et un F1 bis de 28m².

 

acheter un immeuble de rapport

plan du 1er et du 2ème étages

 

Les anciens propriétaires ont toujours réussit à louer tous les appartements avec très peu de vacances locatives. Cependant, pour mon calcul de rentabilité j’ai compté deux mois de vacances locatives comme je dédie mes 8 « petits » appartements exclusivement à des étudiants. En sachant qu’en moyenne depuis 10 ans, les anciens propriétaires ont eu moins d’un mois de vacances locatives par an en fonctionnant sur les mêmes critères que moi, deux mois de vacances locatives c’est beaucoup.
Malgré ces critères le rendement associé à ce bien est très bon. Le cashflow mensuel est d’environ 1400€. Je détaillerai dans un prochain article tous les chiffres associés à cet investissement.

 

Est-ce que l’investissement dans un immeuble de rapport vous tente ?
Est-ce que vous seriez prêt à acheter un immeuble de rapport ?
Laissez-moi votre avis ci-dessous.

24 Comments

  • InvestMan

    Reply Reply 30 juin 2014

    De beaux chiffres ! Opération qui semble vraiment intéressante.

    Concernant le temps de recherche parking VS immeuble de rapport, je suis à 100% d’accord avec toi. Je me suis dit la même chose il y a quelques temps et je me disais quitte à dépenser de l’énergie et du temps, autant se focaliser sur un plus gros projet qui rapporte bien plus dès le début, plutôt qu’un parking qui va peu rapporter en comparaison avec le temps de gestion/recherche nécessaire.

    Cependant, le gros soucis est de pouvoir financer un immeuble de rapport. Ce n’est pas à la portée de tous, contrairement à un parking qui est beaucoup plus accessible !

    En tout cas, j’attends avec impatience de découvrir la suite de cette aventure 🙂

    • lionel

      Reply Reply 30 juin 2014

      Merci pour ton commentaire Elyes !

      Concernant le financement d’un immeuble de rapport, l’important est de fournir un très bon dossier à ton banquier.
      Si tu arrives à démontrer que c’est un bien qui se finance tout seul et qui en plus peut générer un complément mensuel tu mets toutes les chances de ton côté.
      Personnellement je n’aurai jamais pu acheter cet immeuble sans que les appartements soient loués. Les mensualités de mon crédit sont d’environ 1120€ ce qui m’aurait endetter largement à plus de 33% sans les loyers des locataires.

      Lionel

  • Salut Lionel,

    Alors là je dois reconnaître que je suis admiratif! Commencer par un immeuble de rapport, chapeau, j’espère que tout va bien marcher! Un chasseur de biens travaille actuellement pour moi sur Paris et je pensais peut-être acheter des parkings pour commencer à me rôder, mais ton article me rappelle qu’il ne faut pas voir petit.

    Je dois m’avouer étonné par les chiffres: Si mes calculs sont bons il y a 210m2 de logements + 60m2 de commerces. Soit largement sous 1 000€ / m2, je ne pensais pas que ça existait!

    • lionel

      Reply Reply 2 juillet 2014

      Bonjour Cédric, merci pour ton commentaire !

      Tes calculs sont bons ! La surface habitable est de 210m² et le local commercial fait 60m². Je n’exploite pas encore le local commercial qui doit être rénover. Ce qui fait un prix au mètre carré de 733€ ! Même pour la région dans laquelle j’ai acheté le bien ce prix au mètre carré est en dessous du prix du marché. Plusieurs raisons à cela, dont la principale vient du fait qu’il s’agit d’un immeuble. En effet lorsqu’on achète un immeuble on a droit à « un prix de gros », ce qui forcément diminue fortement le prix au mètre carré. Une autre raison qui explique ce prix c’est que les vendeurs étaient pressés de vendre, donc ils ont mis un prix plutôt attractif.

      Lionel

  • Aurélien

    Reply Reply 3 juillet 2014

    Bonjour Lionel,

    Pour un 1er investissement tu as tapé dans du gros! Félicitation, hâte de voir le prochain article pour en savoir plus sur les chiffres.

    Investir dans un immeuble de rapport n’est pas dans mon esprit pour l’instant car je les trouve surcoté dans mon secteur.

    Bonne continuation.

    Aurélien

    • lionel

      Reply Reply 3 juillet 2014

      Bonsoir Auélien,
      merci pour ton message et tes encouragements !

      Tu as raison, il faut s’adapter à son secteur. Le principal est de tout faire pour réussir à avoir un cashflow positif, que ce soit avec un immeuble ou autre.

      Lionel

  • pierre

    Reply Reply 18 juillet 2014

    Bonjour,

    Je m’apprete à faire la meme chose et je vais signer l’acquisition d’un immeuble de rapport dans 3 semaines.
    Je serai intéressé pour que nous partagions, nos expériences.
    Concernant le financement, il n’est pas si facile à obtenir actuellement et même en présentant un dossier bien ficelé qui montre le cashflow positif mensuel, je suis effaré par la plupart des interlocuteurs banquiers (y compris courtier) qui jugent du dossier en fonction des critères classiques d’acquisition de résidences principales. Ils n’ont pas d’approche « Investissement »; mais c’est comme tout dans la vie il faut tomber sur le bon professionnel !

    Un autre point, les immeubles de rapport ont tendance à faire peur et du coup pas mal de personnes sont frileuses.

    A Bientot

    • lionel

      Reply Reply 18 juillet 2014

      Bonjour Pierre,
      C’est en partageant nos expériences que l’on peut apprendre davantage, merci pour ton commentaire !

      Bravo pour ton achat d’un immeuble de rapport ! Pour le financement il faut vraiment bien préparer son dossier en mettant en avant le cashflow que tu peux en tirer tous les mois.

      Attention, les banques ne prennent en compte que 70% des revenus locatifs !
      Pour mettre toutes les chances de son côté, il est donc préférable de présenter une étude du projet avec seulement 70% des revenus. Si la banque constate que tu as toujours un cashflow positif avec seulement 70% des revenus locatifs tu auras plus de facilité à négocier un prêt sur une longue durée.

      Bon courage pour la suite de ton projet.
      A bientôt,
      Lionel

  • marie

    Reply Reply 20 juillet 2014

    Bonjour et merci Lionel de partager ton expérience! Tout ceci est vraiment très intéressant.

    J’aimerais savoir en quoi a consisté la « multitude de formations » que tu as suivi pour approfondir tes connaissances. Gestion, compta, btp???

    Je vais chercher un immeuble à acheter dans la région bordelaise où je m’installe à la rentrée et, bien que j’ai déjà acheté et vendu 5 apparts, je fais un peu moins la maline à l’idée (pourtant la bonne) d »acheter un immeuble. Mes connaissances en gestion et en compta notamment, sont vraiment sommaires….

    Merci ,
    Marie

    • lionel

      Reply Reply 20 juillet 2014

      Bonjour Marie et merci pour ton commentaire !

      Avant de commencer à investir j’ai lu beaucoup d’articles et de livres consacrés aux investissements immobiliers.
      De plus j’ai suivi une formation avec Olivier Seban pour obtenir des ressources indispensables pour investir dans de bonnes conditions.

      Mon objectif au travers ce blog est de partager avec vous ce qui a marché pour moi et qui peut aussi marcher pour vous !

      Tu n’as pas besoin d’être une spécialiste dans tous les domaines, l’essentiel est d’avoir des gens qui travaillent pour toi, comme ton comptable ou encore ton notaire.

      A bientôt,
      Lionel

    • Guillaume

      Reply Reply 4 septembre 2014

      Bonjour Marie, très bon choix la région Bordelaise ! J’y habite et possède quelques immeubles de rapport . N’hésite pas à me contacter pour discuter de tes projets, des opportunités en autofinancement sont réellement possibles en Gironde, à condition d’éviter Bordeaux, bien trop chère à l’achat pour dégager des rendements corrects. Au plaisir et bonne installation.

  • Vianney

    Reply Reply 24 juillet 2014

    Bonjour Lionel,

    Félicitation pour votre immeuble, c’est une très belle affaire. C’est un exemple, j’espère en faire de même une fois mes études terminées et CDI en suisse obtenu…

    Avez-vous fait un montage SCI à l’IS ? Si oui, est-ce cela (en partie) qui vous permette de dégager un cash-flow si important?

    • lionel

      Reply Reply 27 juillet 2014

      Bonjour Vianney,

      merci pour votre commentaire !

      Je n’ai pas créé de société pour cet investissement. Je déclare mes revenus en loueur meublé non professionnel au REEL.

      Je vous souhaite de la réussite pour votre futur investissement.

      Lionel

  • Je découvre ton blog à l’instant et un seul mot me vient à la bouche pour ton premier investissement : whoua!!

    Tes 1 400€ de cashflow sont-ils bruts ou nets? Hâte de voir l’article détaillant les chiffres de ton investissement. Peux-tu nous donner quelques indications sur la région ou le type de ville où tu as acquis ton bien?

    Pour répondre aux questions posées en fin d’article, je viens pour ma part de procéder à mon premier investissement locatif, et il s’agit d’un immeuble de rapport. Je touche du bois, mais pour l’instant tout va bien 🙂

    J’ai également fait pas mal de recherches avant de me lancer, mais quelle satisfaction d’avoir enfin franchi le pas. Ce premier investissement en place, je recommence doucement à regarder le marché histoire de voir pour la suite…

    En tout cas bravo à toi pour ce beau projet!

    • lionel

      Reply Reply 31 juillet 2014

      Bonjour,

      Merci pour ce retour positif !

      Les 1400€ sont bruts. Je détaillerai tous les détails de mon investissement dans un prochain article.

      Concernant le type de ville, c’est une ville moyenne d’environ 30000 habitants.

      Bravo pour ton investissement !

      Lionel

  • Yann

    Reply Reply 31 juillet 2014

    Bonjour Lionel,

    merci de partager ton expérience.
    Je vois que tu as acheté l’immeuble avec ses locataires. Y-a-t-il des garanties sur les paiements des loyers ? Ou bien l’ancien propriétaire peut vendre un immeuble déjà loué avec de mauvais payeurs ?

    Merci d’avance pour ta réponse !

    Yann

    • lionel

      Reply Reply 31 juillet 2014

      Bonjour Yann !

      Merci pour ton commentaire !

      Concernant les garanties de paiements des loyers, le vendeur te fournit le bail de chaque locataire. Mais rien ne peut te garantir que les locataires paieront toujours le loyer.
      En louant à des étudiants tu minimises les risques d’impayés. Les parents sont garants et la plupart des étudiants ont droit aux APL.

      Après tu as toujours la possibilité de prendre une assurance pour loyer impayé.

      A bientôt,
      Lionel

  • Elie

    Reply Reply 6 août 2014

    Bonjour Lionel,

    Merci pour ces précieuses informations. Au vue de ce que tu décris à propos de tes déplacements, avais tu tout de même une zone géographique déterminée? Quelles connaissance avais tu du lieu de ton investissement avant l’achat? Est ce que tu as du te renseigner ou tu connaissais déjà l’endroit et son potentiel?

    Cordialement,
    Elie

    • lionel

      Reply Reply 12 août 2014

      Bonjour Elie,
      merci pour ton commentaire !
      Pour connaître le potentiel d’un lieu je me rends dans les agences immobilières du coin. Je discute avec les commerçants.
      Il est évident que connaître la zone est un atout important.
      Il est indispensable de faire ces analyses avant même de commencer à rechercher une bonne affaire. Puisqu’une fois l’affaire trouvée, il faut être très réactif et faire une offre d’achat le plus rapidement possible.

      Lionel

  • Eric

    Reply Reply 13 avril 2016

    Bonjour Lionel,
    l’opération semble intéressante : facile à louer, du cash-flow, bien situé 🙂
    Je ne sais pas si tu as dis à quel endroit tu investis ? Dans quelle ville ?
    Je visite aussi des immeubles en ce moment.
    J’investis aussi (en Alsace), et ce que je préfère c’est l’immobilier locatif étudiant (meublé étudiant). Je m’y retrouve très bien 🙂
    Au plaisir de te lire !

  • Benoit Marzanasco

    Reply Reply 16 août 2016

    Bonjour Lionel,

    Wahou c’est très ambitieux d’acheter directement un immeuble de 9 appartements pour ton premier investissement !
    Tu as l’air d’avoir trouvé la perle rare : pas de travaux, un bon rendement, un prix d’achat sous-évalué …

    Félicitation !

    • lionel

      Reply Reply 18 août 2016

      Bonjour Benoît,

      Merci pour ton commentaire 🙂

  • Pierre

    Reply Reply 29 novembre 2016

    Hello,

    Très bel achat !

    Sacré coup de maître pour un premier investissement!

    De notre côté cela fait deux ans que nous recherchons un immeuble mais nous n’avons encore rien trouvé qui vaille vraiment le coup. il semble que ans notre région le prix d’un immeuble soit systématiquement celui de tous les apparts compilés…

    Tu as songé à mettre un ou plusieurs apparts en location saisonnière pour améliorer encore la rentabilité ?
    Ou tout simplement pour gérer la vacance locative ?

    Bonne soirée
    Pierre

    • lionel

      Reply Reply 29 novembre 2016

      Salut Pierre,

      Merci pour ton commentaire !

      Oui, c’est sur que ça dépend de la région où tu habites. Il ne faut pas avoir peur d’acheter même un peu loin de chez soi.
      Tu es de quel coin ?

      Bonne idée pour la location saisonnière. Je n’en fait pas parce que le secteur n’est pas propice à cette activité. Je suis sur une zone très étudiante, donc je préfère m’orienter uniquement vers ce type de locataires.

      Bonne soirée,
      Lionel

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