immeuble de rapport

8 avantages à acheter un immeuble de rapport

 

Immeuble de rapport : quels sont les avantages ?

 

1) Pas de charges de copropriété

Lorsqu’on achète un bien immobilier qui fait parti d’une copropriété, il y a des charges de copropriété que l’on doit payer tous les mois. Ces charges correspondent aux frais dépensés par la copropriété pour les services qu’elle rend à ses résidents.

Quels sont ces frais ? Cela dépend des immeubles, mais les plus courants sont :

  • les taxes d’ordures ménagères
  • l’électricité des communs
  • l’eau froide

Si l’immeuble de rapport est équipé d’un ascenseur, d’une piscine, d’espaces vert, d’un concierge, etc. alors il y aura des charges supplémentaires.

Donc le gros avantage lorsqu’on achète un immeuble de rapport, c’est qu’il n’y a pas de charges de copropriété. C’est vous, en tant que propriétaire, qui gérer les frais grâce au loyers de vos locataires.

 

2) Absence de syndic

Il y a aussi le syndic qui est présent lorsque vous achetez dans une copropriété. Le syndic est là pour gérer l’immeuble, c’est lui qui décide par exemple si des travaux doivent être fait.

Lorsque vous être propriétaire de votre immeuble c’est vous seul qui décidez si oui, ou non, il y a besoin de réaliser des travaux.

L’autre avantage est que parfois l’immeuble à bel et bien besoin de travaux de rénovation, mais vous n’avez pas les fonds nécessaires. Lorsque vous êtes à la tête de votre immeuble de rapport vous pouvez décider de reporter ces travaux pour dans X mois.

 

 3) Achat en gros : prix du mètre carré plus faible

On dit souvent que l’achat en gros est toujours plus intéressant que l’achat au détail. C’est vrai pour l’immobilier.

En effet lorsque l’on achète un immeuble de rapport, le prix au mètre carré est nécessairement plus faible que le prix au mètre carré des appartements qui composent cet immeuble.

 

4) Rentabilité élevée

rentabilité élevée

rentabilité élevée

Pour un investisseur, la rentabilité est une priorité. Souvent, l’achat d’un immeuble permet d’obtenir une rentabilité élevée. Tout ceci s’explique avec le prix au mètre carré particulièrement bas. Lorsque vous louez un appartement de votre immeuble, vous choisissez le loyer qui correspond à en appartement de même catégorie et vous ne vous basez pas sur le prix que vous a coûté votre immeuble de rapport.

 

Cette rentabilité entraîne normalement un cashflow positif, même après impôts !

 

 

 

5) Réduction des risques financiers

En effet, un immeuble de rapport est composé de plusieurs appartements, ou locaux commerciaux. Pour chaque appartement il y a un locataire qui paye son loyer. Ce qui veux dire que l’on a plusieurs sources de revenus pour un seul bien immobilier.

Il est très intéressant d’avoir cette mutualisation puisque cela permet de réduire les risques financiers. Si vous possédez un immeuble de rapport de 10 appartements et que 2 de vos locataires cessent de payer, il y a toujours 8 autres locataires qui paient

leur loyer ! Du coup, l’obtention du prêt est souvent plus facile.

 

cashflow

cashflow

 

6) Obtenir du cash facilement

Revente d’une partie de l’immeuble pour se faire du cash. Ce cash peut servir, par exemple, à financer les travaux de rénovation.

 7) Les frais de notaire et d’agence sont réduits

Les frais de notaire sont plus faible que si vous aviez acheté tous les appartements un par un ! En effet, les honoraires du notaire sont proportionnels au prix d’achat.

Exemple : Si on achète un bien à 100.000€, et bien les frais de notaire seront de 8% en moyenne. Si on achète un bien à 200.000€ les frais de notaire sont plus que 7% en moyenne.

Même chose pour les frais d’agence !

 

 8) Immeuble de rapport : Bonne affaire facile à trouver ?

Tout le monde sait à quel point il est difficile de dénicher une bonne affaire !

Bonne nouvelle ! Si vous cherchez à investir dans un immeuble de rapport, la bonne affaire sera plus simple à trouver ! Tout simplement parce qu’il y a moins de concurrence, du fait qu’il y ait moins d’investisseurs que de personnes à la recherche de leur résidence principale.

De plus, les investisseurs sont plus détachés de leur bien immobilier que des personnes qui vendent leur résidence principale. La négociation est donc plus aisée.

 

Si vous pensez à d’autres avantages, n’hésitez à me laisser un petit commentaire !

 


 

 

 

 

6 Comments

  • InvestMan

    Reply Reply 1 juin 2014

    Article intéressant, même si je ne suis pas d’accord à 100% !

    Pour le 1er point par exemple, certes il n’y a pas de charges de copro à payer, mais les dépenses : « les taxes d’ordures ménagères, l’électricité des communs, l’eau froide » seront tout de même à payer et ça revient au même. En revanche, je suis d’accord sur le fait qu’avec un syndic, ça coûte plus cher puisqu’il y a une gestion certaine.

    • lionel

      Reply Reply 1 juin 2014

      Merci pour ton commentaire Elyes !

      En effet, certaines charges sont obligatoirement présentes : les taxes d’ordures ménagères, l’électricité des communs, l’eau froide. Ce que je veux mettre en avant c’est qu’en tant que propriétaire de l’immeuble tu es au commande. Par exemple tu es libre de choisir les services que tu souhaites intégrer dans les charges, comme par exemple embaucher en employé chargé de l’entretien.

      • InvestMan

        Reply Reply 30 juin 2014

        Effectivement, sur ce point, il y a de grosses économies à réaliser selon les copro !

  • Bonsoir Lionel,

    Intéressant, mais comment trouves-tu ces immeubles de rapport? Leboncoin? Sites spécialisés? Agences? Et surtout sur quelles régions? Au niveau de la banque j’imagine qu’ils te suivent si tu as déjà réalisé d’autres investissements réussis (apprendre à marcher avant de courir…)? Merci pour tes réponses, je sais je pose beaucoup de questions;)

    • lionel

      Reply Reply 4 juin 2014

      Bonsoir Cédric,
      j’utilise essentiellement leboncoin pour faire mes recherches lorsque je connais le lieu, sinon je vais dans les agences immobilières pour en savoir plus sur les prix pratiqués dans le secteur.
      Mon premier investissement, un immeuble de rapport, je l’ai trouvé sur leboncoin. L’affaire s’est conclu de particulier à particulier en moins de 3 jours !
      Pour ce qui est de la région, je privilégie les villes moyennes, en province, d’au moins 50.000 habitants.

      J’ai réussi à négocier avec la banque pour avoir un prêt qui couvre le prix du bien, les frais de notaire ainsi que quelques travaux.
      Je pense que le plus simple pour obtenir facilement son prêt est de passer par un courtier.

  • Errera

    Reply Reply 30 octobre 2014

    Bonsoir,
    Comme vous, j’essaie de m’en « sortir »dans cette société où même en travaillant, il ne reste pas grand chose après passage du brut au net puis impôts !!
    Cela fait plaisir de voir que certains ne gardent pas, égoïstement, leurs « bons plans », partagent leurs expériences et donnent de vrais conseils.. Pour amener ma pierre à l’edifice, je dirai que pour valoriser d’autant plus l’immeuble de rapport, il serait bien venu d’en trouver un avec des combles aménageables 😉 bonne soirée à toutes et tous

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